土地配置的基本逻辑：公共设施的档次和可达性决定土地价值。 （工业地产还是靠这个逻辑来提升自身价值）

1、以土地为载体的投入与产出的平衡关系。

2、从供给侧寻找答案：土地和基础设施。

传统的盈利模式基本上依赖大规模的城镇化和投资。工业用地和商住用地分别承担着政府财政的长端和短端——

国有平台：

新区生产生活总体平衡，住宅用地补贴工业用地。

私营企业：

大型产业新城：规划新城、整体拿地、住房先行

中型科技园区：理念引导、配套共享、土地变性

小特色园区：标准厂房、分拆销售、退税

边境球场：独栋、住宅、投资型

从土地和基建来看，C端销售抹去了工业用地的长期回报，地方政策逐渐演变；房地产及城建衍生行业房地产投资者不断渗透二次开发上下游，投资债权、基础设施、运营等。 ，资本分别渗透，结局不同。

丨利益相关者之间的内在矛盾

需要关注的是，政府职能决定了土地出让价格和出让方式，工业地产用地谈判和定向出让的制度空间始终保留。转让价格长期低于成本价，政策还包容了金融、土地、税收等隐性福利。因此，“土地”成为工业地产盈利的首要焦点，而亩效成为政府对工业地产的第一道坎。

丨以土地为载体的政府平台、城市投资、管委会等投入产出的平衡关系

※ 颠覆传统房地产开发融资模式

例如，国开行的城市更新贷款也切断了土地储备的准入，地方不再允许向银行业金融机构借用土地储备贷款。

《关于规范土地储备资金管理等问题的通知》（财综[2016]4号）明确，将已认定的存量土地储备贷款纳入政府性资金预算统筹安排，逐步发行地方政府债券来替换它们。新增土地储备项目所需资金严格按照规定纳入政府资金预算，不足部分由省级政府在国家批准的债务限额内通过发行地方政府债券解决。

又比如，2019年房改方案中，取消政府购买房改服务模式。其中，新开工的房改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债、建设项目。融资方式主要是发行地方政府债券（房改专项债券）。

再比如，各地逐步取消土地出让金。一是发展单位从市县向城市群中心城市都市区转型，二是地方政府资源配置权转移。后者影响更大。

如何理解“资源配置权由地方下放”？

一是土地出让金的50%用于乡村振兴。 《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》从“十四五”开局之年起，各省（自治区、直辖市）土地出让收入用于农业农村的比重逐年稳步提高； “十四五”规划纲要 5、期末，按省（区、市）计算，土地出让收益用于农业农村的比重达到50%以上。

二是三条红线。红线一：不含预收款项的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金与短期负债比率不得低于1倍。

第三，土地出让金直接上缴税务局。为贯彻落实党中央、国务院关于将政府非税收入征管职责移交税务部门的有关部署和要求，决定将国有土地出让收入划转使用权、矿产资源特别收入、海域使用费、无居民海岛使用费等向政府缴纳的非税收入统一划归税务部门征收。

※ 开放独立工业用地政策

在全球经济增长疲软的背景下，我国经济处于“三期叠加”（增速换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期）下行压力较大，各级政府密集出台相关政策措施。大力推动“三新”经济（新产业、新业态、新商业模式）发展，推动经济转型升级，引导我国经济朝着更高质量、更有效率、更公平、更公平的方向发展可持续的方向。

作为房地产行业快速崛起的价值领域，工业地产越来越被人们所熟知，成为传统房地产企业转型、实体企业多元化发展和金融资本投资的新蓝海。 2019年4月，《工业用地政策实施指南（2019年版）》发布。 《指导意见》延续2016年版工作指导意见服务“三新”经济的宗旨，继续支持光伏、新能源等工业用地发展。但与2016年版工作指引不同的是——

◼ 强调为国家级开发区中小型民营企业和外商投资企业用地提供保障，而不是为大中小微企业发展用地需求提供保障；

◼ 建议对养老、教育、医疗、体育等公共服务设施用地需求，除划拨土地外，鼓励通过转让、租赁等方式供应土地，支持市县政府建设用地。使用国有建设用地。

以作价或参股方式提供土地，与社会资本共同投资建设；

◼ 支持返乡人员创业创新，盘活闲置农房宅基地，开展乡村旅游等民生基础设施建设；

◼ 专设《土地供应基本规定》一章，依据法律、法规和规章，梳理国有建设用地土地使用权划拨、转让、变更管理要求，以便市场主体能够准确把握工业用地政策。

详细解读粤港澳大湾区工业地产特点——以广州为例

据《广州市工业用地指南（2018年版）》显示，2018年广州市共布局工业园区107个。中心区（越秀区、荔湾区、天河区、海珠区全部及北部地区）白云区、黄浦区）集中在全市。大部分生产性服务业园区主导产业涉及新一代信息技术、文化创意、文化金融等。产业园区位于周边地区，主导产业包括新能源汽车、高端装备制造、航空航天等。

丨2018年广州产业园区分布

※人口来源及人口结构

常住人口和产业人口决定了城市基础设施发展的结构。

丨以人为本的量化设计原则

新增就业人数决定了新增就业人数，抚养比可以用来计算原住民的就业人口；新增就业人口的抚养系数决定了未来常住人口的数量；传统的房地产计算模型只考虑业主，城市工业规模由工业人口和消费人口决定，他们的共同点是使用权持有者。

问题是，今天存在三个不匹配：一是人地不匹配，即大量住宅用地建在缺乏新就业的地区；二是产地错配，即大量企业设立在缺乏生产性服务业的地区。空间;三是人员与资产错配，即在缺乏高端产业人口来源的地区大量设置高端产业空间。

我们来看看天津滨海新区。根据市级指标传递要求，结合新区城市建设和人口发展趋势，到2035年：

• 城乡建设用地763k㎡，其中城镇建设用地743k㎡；村庄建设用地20k㎡；

• 人口达到480万，人均城市建设用地由209平方米下降到不足160平方米；

• 经济总量（GDP）是目前的2.5倍以上，人均产出增加近一倍。

根据人口规划，未来15年（2020-2035年）人口发展形势是，人口年均增长15万，2001年至2007年年均增长率5%，人口将呈负增长2018年以后的增长。但实际情况是，根据第七次人口普查数据，2010年至2020年天津的平均增长率为0.69%，广州2010-2020年平均增长率为3.93%，深圳2010-2020年平均增长率为5.35%。因此，目前滨海新区土地供应量过大，规划的人口增长率必须达到全国最高水平（5%）并持续10-15年。这个目标很难实现。

02丨产业地产趋势：利益共同体&产业链本土化

至于趋势，我们从供给端寻找答案：土地和基础设施资本化的停止。传统园区建设的底层逻辑被供给侧的全面变革彻底打破，暴露出产业资源匮乏和B端产品服务匮乏两大缺陷。

供给侧五个重大变化：

1）2013年至2017年，新增工业用地逐步规范，分割销售和地价差异两大漏洞逐步填补，规范土地出让流行。

2）2016年至2018年，土地资本化长期信用端口基本关闭，各地新区土地储备长期融资被切断，土地基础设施和公共配套设施建设放缓，土地价格出现刹车。

3）2014年至2019年，地方政府债务调控体系完成闭环。新基建尤其是新基建只能通过地方债券和专项债券来实施。带有房地产基因的私人园区很难招商和运营。

4）2019年以来，工业地产在创新和结构调整的同时，还履行了保就业、稳增长的新功能。新增就业的数量和结构决定了新增人口的数量结构。

5）2020年以来，赛道资本退却，产业投资更加谨慎。 C端收入停滞不前，B端收入微薄。产业投资和资产证券化是重要补充，但低潮期尚未完成完整周期。

我们一直倡导工业地产的“智慧状态”，这意味着为未来保持最多的可能性，拥有更多的产品选择。那么有没有成功的案例可供我们参考和学习呢？这里有两个例子。

※益高数字文创园

首先，要理解“数字空间的必要性”。文化创意产业不仅需要多元化的物理空间，数字空间也是产业发展的重要基础。将文化创意与数字化相结合，将数字技术应用于文化创意产业，依靠技术实现数字文化创意的新跨越。

亿高集团打造的亿高数字文化创意产业园是基于全球消费升级、文化与科技深度融合的趋势。运用大数据、人工智能、物联网、虚拟现实等现代数字技术，通过数字文化建设数字文化创意产业园。创意产业有效集聚、创新孵化和产业服务，助力全市传统文化创意产业数字化升级，助力政府打造数字游戏、数字动漫、网络文学、数字文化装备、数字文化产业等数字文化创意产业。出版、数字影视、数字视频、数字艺术创作、网络音乐等领域创新集群的重要载体。

丨亿高数字文化创意产业园——六大平台

丨亿高数字文化创意产业园——六大功能区

※ 马栏山视频文化创意产业园

马栏山视频文化创意产业园现已形成成熟、完整的视频创意文化创意产业链。整个园区是以视频文化创意为主题的主导产业。湖南芒果频道以品牌影响力为核心，聚焦创意创作、版权交易、技术支撑三大核心产业，构建完整的生态系统；整个园区对房地产的依赖较小，以文化创意产业为基础发展起来。

丨马栏山视频文化创意产业园全产业链发展

马栏山视频文化创意产业园建设是省委、省政府实施“创新引领、开放崛起”战略的重大举措。建设“国家创新创意中心”是市委、市政府的战略布局；是实现“北有中关村，南有马兰山”的重要一步，是这一美好愿景的生动实践。

瞄准中关村，建设马兰山，突出文化与科技融合，聚焦数字视频内容生产、版权交易等，大力推动园区建设国家一流的文化创意内容基地、数字生产基地、版权交易基地，成为全球竞争力的“中国V谷”。

丨马栏山视频文化创意产业园产业规划图

马栏山视频文化创意产业园已成为“北有中关村，南有马栏山”的湖南省超级文化IP和文化形象之一，成为湖南与全国交流的重要平台和世界。

综上所述，企业、政府和行业形成紧密的利益共同体，产业链本土化是工业地产的发展趋势。

03丨当前城市更新模式分析

生活方式更新和产业结构更新是“十四五”期间城市更新的两条基本路径。城市更新是“十四五”期间城市建设的主要方式，也是区域经济发展的主要载体。

什么是“生活方式更新”？简单来说，就是以人文、数字化、生态为中心。所谓“产业结构更新”，是指以产业基础现代化、产业链升级、区域经济布局为核心。两者的混合形式是大多数城市更新项目面临的常态。生活方式与产业双更新成为“十四五”期间城市更新项目的基本形式。

【知识点·土地城镇化与人口城镇化】

土地城镇化和人口城镇化是城镇化发展的两个方面。土地城镇化是土地利用由农业用地向城镇建设用地转变的过程，人口城镇化是人口从农村向城镇集中的过程。现阶段我国城镇化率远低于工业化进程，土地城镇化明显快于人口城镇化。因此，户籍制度和土地供应制度改革刻不容缓。

丨存量开发模式与城市更新模式对比

城市更新试点的三大任务是：协调机制、可持续模式和配套政策。

探索城市更新规划机制

□ 加强工作协调，建立健全政府协调、部门协作、部门联动、分级落实的工作机制。坚持城市体检评估优先，合理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，圈定城市更新单位，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点项目和实施时间。鼓励出台地方性法律法规，为城市更新提供法律保障。

探索城市更新的可持续模式

□ 探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“保护、改造、拆除”并重，以保护、利用、提升为重点，开展既有建筑调查评估，建立现有资源协调机制。构建多元化资金保障机制，加大各级财政投入，加强各类金融机构信贷支持，健全社会资本参与机制，完善公众参与机制。

探索建立城市更新配套制度和政策

□ 创新土地、规划、建设、园林、消防、房地产、工业、财税、金融等配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规划、建设、管理、运营、拆迁全生命周期管理体系。分类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适合存量更新改造的标准规范。

以北京的城市更新为例，仍然遵循20%+2次，这是第一个分类比较明确的地方更新规定，但不具备可复制的能力。

丨北京城市更新分类

※ 低政府投资模式：广州模式

2009年以来，广州城市更新核心政策转变的总趋势是从“市场”到“政府”再到“市场”，从“放开市场（56号文）”到加强“政府调控（56号文）”。 20）“”，再到目前政府总量和结构调控下的“市场化运作（134号文件）”。其中，政府发布的56号、20号、134号文件（《广州市城市更新办法》）已成为不同时期政策变化的风向标。

丨广州城市更新核心政策主要变化

我们来看看广州三圈的工业用地比例：

(1)第一圈

第一圈内城市更新单位工业建设量（含商贸服务业、新兴产业、工业公共服务业）

城市更新单位融资地块（含商贸服务业、新兴产业、工业公建配套设施）工业建设量原则上占总建设量60%以上；或原则上融资地块上的工业建设量占总建设量的60%以上。

(2)第二圈

第二圈城市更新单位工业建设量（含商贸服务业、新兴产业、工业公共服务业）

城市更新单位融资地块（含商贸服务业、新兴产业、工业公建配套设施）工业建设量原则上占总建设量40%以上；或原则上融资地块上的工业建设量占40%以上。

(3)第三圈

第三圈内，除已纳入规划控制的重点功能区外，其他区域城市更新单元产业

至于建筑量占总建筑量的比例，各区可根据本地区产业发展规划和城市更新单位的实际情况，制定本地区的指导方针。

丨三圈划分

丨广州城市更新财政基金

未来城市更新参考模式（广州：一、二、三级联动）：发展模式转变的方向应该是政府重新获得选择权和主动权；首先，政府将惠及产业经营者，收取少量土地费用，减少初期投资；其次，政府将选择具有运营能力的企业负责前期投资和运营相应资产；最后，政府出台配套政策支持、共享利益。

丨广州模式：一二三级联动

在传统的三阶段开发过程中，一级开发为政府形成固定资产（基础设施），二级开发仍然形成固定资产（大量住宅）。导致经营性现金流仅占用少量一级固定资产，导致政府投资效率低下；传统的三阶段发展和恶性循环导致社会资本选择政府，使政府处于被动地位。

因此，一、二、三级市场必须向社会资本全面开放，面积单位必须形成稳定的现金流，产生的收入必须覆盖城市更新投资。

丨存量土地替代增量土地，社会资本替代政府国有资本。

※ 高额政府投资模式：上海模式

政府主导、市场参与的整体更新一直是上海城市更新的主要方式。近年来，上海围绕重点功能区开展整体更新实践，如“一江一河”滨水区更新、工业区整体改造、中心城市风貌更新等。此类更新的实施路径比较清晰。一般由政府牵头成立更新平台公司，进行前期征地入库工作，然后通过出让等方式进行整体开发。

总体而言，上海正在探索的是“政企合作、城城联动、片区发展”的新旧模式。

2020年7月13日，“上海城市更新中心”在上海置业集团揭牌。

城市更新中心加快现有二级以下旧小区改造，协助实施旧房改造、城中村改造等城市更新项目。强化平台作用，帮助房地产集团探索完善规划实施机制，积极引入市场化、标杆企业参与不同类型地块的功能开发，让专业人士来做事

专业工作，提升开发质量，保障功能落地。全面统筹优质资源，从“一地一策”转向“全面平衡、动态平衡、长期平衡”，推动老旧区可持续改造。具体职能由地产集团全资子公司上海城市更新建设开发有限公司承担，实行专户管理、独立经营，加强内部管理和考核。

丨2016年至2022年上海中心城区城市更新实施情况（单位：万平方米）

《上海市城市更新条例（草案）》（征求意见稿）明确，城市更新是指在城市建成区内不断完善城市空间形态和功能的活动，具体包括：（一）加强基础设施建设完善公共设施，提高特大城市服务水平； （二）优化区域功能布局，塑造城市空间新格局； （三）提高整体生活质量，改善城市人居环境； （四）加强历史文化保护，塑造城市特色； （五）市人民政府认可的其他城市更新活动。

第三条（基本原则）规定：本市城市更新应当坚持“保留、改造、拆除”并重，以保留和保护为重点，以规划为指导，以区域推进，政府推动、市场运作、数据赋能，绿色低碳，民生优先，共建共享。

丨上海模式——城市更新的特征围绕公共元素的可达性和可操作性

※ 成都城市更新土地开发创新之路

成都的城市更新特点可概括为以下五点：

1）政府和平台为主体：坚持政府主导、市场运作。城市更新工作是在市政党委员会和市政人民政府的统一领导下，全面发挥了国有企业在促进城市更新中的作用，并通过资本支持和注入高质量的资源来加强城市更新平台。

2）广泛使用CDB和特殊债券：积极争取中央和省级财政支持，鼓励使用中央和省级政策资金，并努力争取更多的政策贷款，特别债券等进行翻新项目。

3）社区综合大楼：社区综合大楼完成后，将由街道或平台公司管理，街道或平台公司将委托专业的第三方运营机构进行统一的运营，以确保服务质量和可持续发展社区综合体。

4）对土地余额的依赖：首先将使用续签项目的新土地转移收入来平衡该市的更新资金差距。如果无法平衡续签项目的总体资金，并且该地区确实需要弥补新的土地收入，房地产，建筑和安装税收优惠和补贴的资金差距，那么地区人民政府应将其报告给市政人民。在执行之前，政府按照“一项事项，一项讨论”的批准和批准。 。

5）第一，第二和第三级之间的联系：探索主要城市更新项目的第一，第二和第三层之间的连锁发展机制。

丨政策系统

城市更新是一种客观的现象。功能继承和材料环境替代始终伴随着城市的发展和发展。

一般而言，从城市独立发展的迭代发展，到全球化过程中工业转移促进的城市经济转型和环境再生，再到由消费者经济发展和创新经济发展所推动的城市功能和空间环境后工业化过程的改进。由于城市发展的不同阶段以及不同的内部和外部电力机制，城市更新还提出了某些阶段特征：空间分布，运营的建筑内容，多元化的投资收入，非标准化的开发产品以及分散的工程项目。 。

04丨工业房地产的创新变化是必须的

我国的行业继续发展和发展，以及没有行业，强大的行业和弱城市，工业和城市职能之间的不匹配和不协调的问题变得越来越突出。在发展的早期阶段，一些城市非常重视工业发展。商业和住宅辅助设施的建设相对落后，导致城市居民的舒适度和贫困的商业，休闲和娱乐环境的舒适度降低，这给生活带来了很多麻烦。这也导致城市失去人才并发展不足。 。

发展是不平衡的，因此创新和工业房地产的变化已经不可避免。

对于无数工业房地产经营者来说，开发和建设不是问题。最大的混乱是应采用哪种操作模型来确保项目保持长期活力。

在概念建设的层面上，运营商必须致力于为一个地区的经济发展服务，并应具有城市运营，建筑，服务和促销的四个主要能力。关于工业发展战略问题，我们必须强调区域综合发展和区域综合价值的改善。我们必须从市场本身的角度来判断区域捐赠和发展空间，然后决定哪些行业适合该地区。

在战略和实践层面上，项目必须高度面向市场，并且必须完全摆脱对政府融资的依赖；投资促进必须充分利用物联网进行联系，以实现标准化，链接和投资行为的专业化，以形成创新的系统。

在动荡的宏观环境中，越来越多的新公司希望获得该行业的一部分。对于传统的行业和城市运营商而言，创新和变革至关重要。只有探索适合自己发展的转型方向，建立长期有效的利润模型，并准确地掌握政策指导，才能处于创新和发展的最前沿。

※最后写：企业家精神的核心优势是什么？创新，持久性，责任

在下降的市场环境中，需要更多具有“企业家精神”的公司。

什么是“企业家精神”？

1。创新

企业必须始终保持其创造力。只有通过创新，他们才能突破围困。市场环境在不断变化，如果您不小心，您将被同行所取代。在流行病的影响之后，许多企业家开始制定不同的业务和战略方向。在下半年，他们将专注于“创新” - 新业务，新方法和新方法。谁能适应创新环境的人都可以成为该行业的先驱。

2. 坚持

经营企业是一条充满曲折和未知数的道路，“持久性”是前进的重要素质。在这种流行病的影响下幸存下来的公司一直在持续存在。他们认为，环境不会保持沮丧，他们坚信将来会有一个周转。市场正朝着恢复方向发展，在各个地方的流行病预防和控制正在正常化，这无疑增加了企业对恢复工作和生产的信心。

3、责任

每个企业家必须承担的“社会责任”。随着社会的发展，企业的生存越来越依赖强人。企业需要个人，并且个人需要平台与彼此互动。这是一个相互共存的社会，公司在肩负责任的同时帮助自己。

“企业家精神”是新一代业务领导者的重要能力，而创新，毅力和责任是危机领导力的核心。